Renouveler son bail commercial

1^re étape : Notification au bailleur

En tant que locataire, si vous souhaitez renouveler votre bail, il est nécessaire d’en informer votre bailleur par un courrier envoyé par un exploit d’huissier ou par lettre recommandée.

Dans ce courrier, vous devez indiquer les conditions dans lesquelles vous êtes disposé à conclure un nouveau bail (notamment, le prix du loyer). Il faut aussi mentionner, dans ce courrier, qu’ « à défaut de réponse du bailleur, par l’intermédiaire des mêmes moyens de communication, dans un délai de 3 mois, il sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».

Quand envoyer ce courrier ?Le courrier doit être envoyé au plus tôt 18 mois et au plus tard 15 mois avant la fin du bail. Cela signifie que 1 an et demi avant la fin de votre bail, vous avez une fenêtre de 3 mois à respecter si vous souhaitez prolonger votre location.

• Exemple : Votre bail prend fin le 31 mars 2026. Vous avez une fenêtre entre le 1^er octobre et 31 décembre 2024 pour envoyer le courrier à votre bailleur.

Que se passe-t-il si vous n’avez pas demandé le renouvellement à temps ? Vous perdez votre droit au renouvellement du bail. Toutefois, si vous restez dans les lieux, sans opposition du bailleur, un bail à durée indéterminée commence automatiquement.

Vous êtes sous-locataire ? La demande doit à la fois être adressée au bailleur et au locataire principal.

2^e étape : Réponse du bailleur

Votre bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour vous répondre.

N.B. : Le bailleur n’est pas obligé de vous répondre s’il est d’accord avec votre proposition de renouvellement.

À compter de ce moment, 3 situations sont possibles :

1) Le bailleur ne répond pas ou répond tardivement

Dans cette situation, le bailleur est présumé avoir accepté le renouvellement aux conditions proposées par le locataire dans le courrier.

2) Le bailleur accepte le renouvellement et manifeste son accord.

3) Le bailleur refuse :

• Sans motif(s) ou sans respecter le(s) motif(s) qu’il a invoqué(s)

Le bail prend fin, mais le bailleur sera redevable d’une indemnité de 3 ans de loyer. Cette situation renvoie à la situation suivante, il se peut que le bailleur ait invoqué des motifs valables, mais qu’ils ne les respectent pas. Par exemple, il n’occupe pas le bien personnellement, alors qu’il avait invoqué ce motif comme justification pour ne pas procéder au renouvellement.

• En invoquant un motif valable

C’est-à-dire, avec des motifs autorisés par la loi. Par exemple, pour occupation personnelle, pour désaffecter le bien de sa destination commerciale, pour la réalisation de travaux, etc. Le locataire reçoit une indemnité selon la situation.

• En proposant des conditions différentes

Cela signifie que le bailleur a fait une contreproposition en réponse à celles reçues dans le courrier. Soit le locataire l’accepte, soit il ne l’accepte pas. Si le locataire refuse, il doit aller devant le juge dans les 30 jours qui suivent la proposition du bailleur. À défaut, le locataire perd son droit au renouvellement.

• En invoquant une meilleure offre d’un tiers

C’est la situation ou une autre personne a proposé de payer un loyer plus élevé. Cette offre devra être valable et le tiers devra s’engager à payer l’indemnité d’éviction du locataire. Le tiers doit être lié par son offre au moins 3 mois. Toutefois, le locataire bénéficie d’un droit de préférence pour s’aligner sur l’offre du tiers.

3^e étape : Fin ou prolongation

En tant que locataire, vous profitez de 2 formes de protection : soit vous poursuivez le bail, soit vous percevez une indemnité. En effet, dans tous les cas, le locataire en place recevra une indemnité si le bail n’est pas renouvelé. De plus, tant qu’il n’a pas perçu son indemnité, il a le droit de rester dans les lieux.

À la fin de la durée du bail, celui-ci prend fin automatiquement, toutefois, si le locataire reste dans les lieux, le bail devient un bail à durée indéterminée.

N.B. : Un bail commercial peut être renouvelé 3 fois, chaque renouvellement devant durer 9 ans. Votre location peut durer 36 ans, voire plus si la durée du premier bail était supérieure à 9 ans.