Longtemps perçues comme une concurrence difficilement régulée, les locations de courte durée entrent dans une nouvelle ère. Avec l’adoption du Règlement (UE) 2024/1028, l’Union européenne impose enfin un cadre harmonisé, transparent et contrôlé. Pour les hôteliers belges, cette évolution constitue une avancée majeure vers un marché plus équitable.
Un tournant attendu pour le marché de l’hébergement
Ces dernières années, l’essor des plateformes comme Airbnb, Booking.com, Expedia ou TripAdvisor a profondément transformé l’offre touristique. En représentant aujourd’hui près d’un quart du marché européen, les locations de courte durée se sont imposées comme une alternative crédible à l’hôtellerie, mais sans être soumises aux mêmes exigences. Ce développement rapide s’est accompagné d’un manque de transparence, rendant difficile toute régulation efficace et alimentant une concurrence déséquilibrée, notamment dans les centres urbains et les zones touristiques.
Le nouveau règlement européen vient précisément répondre à cette problématique. Son ambition est claire : encadrer de manière uniforme les locations de courte durée à l’échelle de l’Union afin de garantir un marché plus lisible, mieux contrôlé et plus équitable.
Un champ d’application ciblé au cœur de la concurrence
Le texte vise directement les acteurs qui structurent aujourd’hui ce marché : d’une part les plateformes numériques qui permettent la conclusion de contrats de location à distance, et d’autre part les hôtes, qu’ils soient professionnels ou particuliers, dès lors qu’ils proposent un logement meublé pour une courte durée contre rémunération. Sont concernés aussi bien la location d’une chambre dans une résidence principale que celle d’un bien acquis à titre d’investissement et exploité toute l’année.
En revanche, les hôtels, auberges, motels ou encore campings sont explicitement exclus du champ d’application. Cette distinction est essentielle : elle confirme que le règlement cible précisément le segment qui s’est développé en marge des règles traditionnelles de l’hébergement touristique, et qui constitue aujourd’hui la principale source de concurrence pour les hôteliers.
La fin de l’opacité : vers un marché traçable
L’apport majeur du règlement réside dans la mise en place d’un système d’information structuré. Chaque logement devra désormais faire l’objet d’un enregistrement auprès des autorités compétentes, avec attribution d’un numéro unique. Ce numéro devra être affiché dans toutes les annonces en ligne, condition indispensable à leur publication.
Parallèlement, les plateformes sont tenues de bloquer toute offre ne respectant pas cette exigence, de vérifier les informations fournies par les hôtes et de transmettre régulièrement aux autorités des données précises sur l’activité (nombre de nuitées, de clients, pays de résidence).
Une professionnalisation imposée aux loueurs
En imposant des obligations d’enregistrement, de transparence et, le cas échéant, d’autorisation préalable, le règlement rapproche de facto les loueurs de courte durée des standards applicables au secteur hôtelier. Les pratiques informelles ou partiellement déclarées deviennent beaucoup plus difficiles à maintenir, tandis que les plateformes elles-mêmes deviennent des acteurs de contrôle.
Cette évolution est déterminante : elle réduit les zones grises qui ont longtemps permis à une partie du marché d’échapper aux contraintes réglementaires et fiscales.
Une concurrence enfin rééquilibrée
Sans remettre en cause l’existence des locations de courte durée, le règlement en redéfinit les conditions d’exercice. En imposant transparence, traçabilité et responsabilité, il pose les bases d’un marché plus équitable.
La mise en œuvre du cadre européen sur les locations de courte durée viendra renforcer concrètement les contrôles : les plateformes seront tenues de coopérer avec les autorités compétentes, notamment Tourisme Wallonie, et d’interdire toute annonce d’hébergement non enregistré.
Pour les hôteliers belges, l’enjeu est majeur. La concurrence ne disparaît pas, mais elle devient comparable, encadrée et contrôlée. C’est précisément ce rééquilibrage qui était attendu depuis plusieurs années : un environnement dans lequel les règles du jeu tendent enfin à s’aligner, permettant au secteur hôtelier de faire valoir pleinement ses atouts dans un cadre plus juste.
Le règlement européen est entré en vigueur en mai 2024, mais son application concrète par les États membres doit intervenir au plus tard le 20 mai 2026.